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Büro wird Wohnen. München.

Drei Partner. Ein integrierter Ansatz. München · 2026
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Drei Partner. Ein Team.

Drei Partner
Ein integrierter
Ansatz
Wohnraum für München

Integrierte Planung für die Umwandlung von Büroflächen in Wohnraum. Wir klären die Machbarkeit, planen Konzept und Strategie und führen Projekte konsequent in die Umsetzung.

Eine Kooperation von Grassinger Emrich Architekten, CL MAP und vesta sustainability consulting · München 2026

Holzhybrid-Wohngebäude München Allacher Straße
München Allacher Straße · 2020–2024 · Serielle Sanierung + Aufstockung in Holzbauweise · Grassinger Emrich Architekten · © Thilo Härdtlein
Ausgangspunkt

Vom Bestand
zur Strategie

Die Umwandlung von Büroflächen in Wohnraum beginnt – neben der technischen Machbarkeit – mit der frühzeitigen Klärung, ob die Genehmigungsfähigkeit mit den konzeptionellen und wirtschaftlichen Zielsetzungen in Einklang gebracht werden kann.

Bürogebäude in München vor dem Umbau in eine Wohnunterkunft
München · 2024–heute · Ein Bürogebäude vor dem Umbau in eine Wohnunterkunft · Grassinger Emrich Architekten

Die Umwandlung von Büroflächen in Wohnraum ist eine anspruchsvolle Bestandsaufgabe. Häufig entscheidet nicht ein einzelner Punkt, sondern das Zusammenspiel vieler Fragen: Lässt sich ein sinnvoller Grundriss entwickeln? Reichen Belichtung und Erschließung? Sind Lärm, Brandschutz und Schallschutz lösbar? Und ist das Projekt wirtschaftlich tragfähig?

Unser Bündnis verbindet drei spezialisierte Münchner Planungs- und Beratungsbüros zu einer integrierten Planungspartnerschaft. Wir prüfen geeignete Büroimmobilien, entwickeln tragfähige Umnutzungsszenarien und begleiten realisierbare Projekte bis in die Umsetzung.

Der Bestand ist dabei nicht nur Ausgangslage, sondern Ressource. Vorhandene Strukturen, Materialien und räumliche Qualitäten werden dort erhalten und weiterentwickelt, wo sie das Projekt stärken.

Früh zu klären

  • Baurecht und Genehmigungsfähigkeit
  • Gebäudestruktur und Grundrisspotenzial
  • Technik, Brandschutz und Schallschutz
  • Kosten, Termine und Förderfähigkeit
  • CO₂-Bilanz und Ressourceneinsatz
  • Umsetzung, Ausschreibung und Bauüberwachung
Ein Markt in Bewegung

Was die Zahlen zeigen

Knapper Wohnraum und Druck im Bürobestand rücken den Bestand in den Fokus. Für die Eigentümerseite, Stadt und Planung stellt sich die Frage, welche Objekte sich auch für den Umbau zu Wohnungen eignen.

Axonometrie Fürstenried West – energetische Sanierung im Gebäudeensemble
München Fürstenried West · 2024–heute · Energetische Sanierung im Gebäudeensemble · Grassinger Emrich Architekten

„Es geht nicht mehr nur um die Frage, wie viel Bürofläche leer steht. Entscheidend ist, bei welchen Gebäuden eine Weiterentwicklung wirklich Sinn ergibt und tragfähig ist.“

Hinrich Böttcher · Grassinger Emrich Architekten

1,87 Mio. m²

Büroleerstand in München

BNP Paribas Real Estate, Büromarkt München Q3 2025

~20.000 WE

Umnutzungspotenzial München

ifo / Colliers, 2024

≤ 30.000 €

Zuschuss je Wohneinheit im KfW 266

PwC / Garbe / Colliers, 2024

300 Mio. €

Fördervolumen GZW mit KfW 266

Start: Juli 2026

Gemeinsam von Anfang an

Wir arbeiten nicht additiv, sondern bei jedem Schritt integriert.

Wir bieten eine integrierte Planungspartnerschaft für die wirtschaftliche und umsetzungsorientierte Umwandlung von Büroflächen in Wohnraum im Raum München. Unsere Kompetenzen in Architektur, Stadtplanung, Bauphysik, Nachhaltigkeit, Projektsteuerung, Digitalisierung und Umsetzung sind nicht nebeneinandergestellt, sondern miteinander verzahnt.

So wird eine Grundrissidee früh mit Brandschutz, Belichtung, Schallschutz, Kostenrahmen und Ausführbarkeit abgeglichen. Das schafft robuste Lösungen: genehmigungsfähig, wirtschaftlich nachvollziehbar, technisch angemessen und langfristig nutzbar.

Jour Fix bei CL MAP – integrierte Planung im Team
München Deutsches Museum · 2024–2027 · Ein klassisches Jour Fix bei CL MAP · CL MAP · © Marek Vogel
Vom Potenzial zur Umsetzung

Drei Stufen
Ein Team

Die frühe Phase entscheidet über Richtung, Risiko und Wirtschaftlichkeit eines Umnutzungsprojekts. Deshalb ist unser Vorgehen stufenweise aufgebaut, von der Potenzialprüfung bis zur Umsetzung.

01 Pre-Check Systematische Ersteinschätzung des Gebäudes Eignung, Risiken und nächste Schritte auf einen Blick

Die erste Stufe klärt mit überschaubarem Aufwand, ob ein Gebäude überhaupt für eine Umnutzung in Frage kommt. Wir sichten Gebäudestruktur, Baurecht, Technik, Wirtschaftlichkeit und Nachhaltigkeit, ordnen Potenziale und Risiken ein und benennen die nächsten Schritte.

Was Sie nach dem Pre-Check wissen:

  • Sichtung Bestandsunterlagen
  • Erste Grundriss- & Erschließungslogik
  • Genehmigungsperspektive
  • Technische Eingriffstiefe
  • Wohnungsanzahl & Flächeneffizienz
  • Indikative Kosten- & Terminrahmen

Aufwand: kompakt · Output: belastbare Empfehlung „weitermachen / pausieren / beenden“

02 Analyse Tragfähige Umnutzungsszenarien mit Kennzahlen Variantenvergleich, Förderpfade, CO₂-Bilanz

In der zweiten Stufe entwickeln wir konkrete Umnutzungsszenarien. Variantenvergleiche mit Aussagen zu Kosten, Zeitachse, CO₂-Bilanz, Förderpotenzialen und Genehmigungsperspektive werden zur belastbaren Entscheidungsgrundlage zusammengeführt. Gebäudestruktur, Genehmigungsfähigkeit, Kosten und Umsetzung werden von Beginn an gemeinsam betrachtet.

Was vertieft wird:

  • Typologie- & Grundrissvarianten
  • Baurechtliche Vertiefung
  • Brandschutz- & Schallschutzkonzept
  • CO₂- & Ressourcenbilanz
  • Förderpfade KfW 266 / BEG
  • Kosten- und Wirtschaftlichkeitsrahmen

Output: Variantenvergleich, Kennzahlen, klare Empfehlung.

03 Planung + Umsetzung Integrale Planung · Koordinierte Realisierung Generalplanung von LP 1 bis Bauüberwachung, BIM-ready

Geeignete Projekte werden als Generalplanerteam in die Umsetzung geführt. Unsere Arbeit umfasst die Leistungsphasen von Entwurf und Genehmigung über Ausschreibung und Vergabe bis zur Bauüberwachung, mit klaren Verantwortlichkeiten, BIM-ready Arbeitsweise und nachvollziehbarer Dashboard-Logik für Kosten, Flächen und CO₂.

Was wir liefern:

  • Genehmigungs- & Ausführungsplanung
  • Ausschreibung & Vergabe
  • Bauüberwachung & Kostensteuerung
  • Förderbegleitung & Mittelabruf
  • Inbetriebnahme & Monitoring
  • BIM-Prozess (optional erweiterbar)

Beauftragung stufenweise möglich · Output: koordinierter Prozess bis zur Realisierung.

Vollständige Methodik
Frühe Klärung

Genehmigung früh
mitdenken

Bei Büroimmobilien entscheidet häufig nicht die technische Umbaubarkeit allein, sondern das Zusammenspiel aus Planungsrecht, Immissionsschutz, Bauordnung und nachbarschaftlichen Interessen.

Wir analysieren diese Themen früh, binden bei Bedarf Fachgutachter ein und bereiten Abstimmungen mit den zuständigen Behörden vor. Ziel ist eine realistische Genehmigungsperspektive, bevor sich Planung und Kosten verfestigen.

Früh zu prüfen

  • Art der baulichen Nutzung
  • Mögliche Abweichungen
  • Lärm und Immissionen
  • Belichtung & natürliche Lüftung
  • Brandschutz & Rettungswege
  • Schallschutz
  • Stellplätze und Erschließung
  • Nutzungskonflikte
Architekturmodell – Baurechtsschaffung Bautzener Straße
München Bautzener Straße · 2020 · Baurechtsschaffung für zusätzlichen Wohnraum · Grassinger Emrich Architekten
Förderkulisse

Förderungen
im Blick

Fördermittel können die Wirtschaftlichkeit von Büro-zu-Wohnen-Projekten deutlich beeinflussen. Entscheidend ist, die Anforderungen zu kennen, bevor Konzept, Energiestandard und Kostenrahmen festgelegt sind.

Holzhybrid-Wohngebäude München Allacher Straße
München Allacher Straße · 2020–2024 · Serielle Sanierung + Aufstockung in Holzbauweise · Grassinger Emrich Architekten · © Thilo Härdtlein

Mit KfW 266 „Gewerbe zu Wohnen“ ist ein Zuschuss von bis zu 30.000 € pro entstehender Wohneinheit vorgesehen; die Antragstellung ist laut KfW voraussichtlich ab Juli 2026 möglich.

Gleichzeitig hat das Thema in München politisch deutlich an Gewicht gewonnen. Mit dem Amtsantritt von Oberbürgermeister Dominik Krause steht die Aktivierung leerstehender Gewerbeflächen stärker auf der kommunalen Agenda. Büro-zu-Wohnen wird damit nicht nur förderrechtlich interessanter, sondern auch stadtpolitisch relevanter.

Damit wird Förderung zu einem strategischen Bestandteil der frühen Projektphase. Energiestandard, Kostenrahmen, Terminplanung, Genehmigungsfähigkeit und Antragstellung müssen zusammen betrachtet werden, bevor sich Konzept und Maßnahmen verfestigen.

≤ 30.000 €

Zuschuss je Wohneinheit

KfW 266 · Start Juli 2026

300 Mio. €

Fördervolumen GZW gesamt

Bundesregierung, 2025

Förderlogik

  • Förderfähigkeit prüfen
  • Energiestandard einordnen
  • Kostenpositionen zuordnen
  • Kombination mit BEG klären
  • Antragszeitpunkt beachten
  • Wirtschaftlichkeit bewerten
Nachhaltigkeit als Voraussetzung

Bestehendes
weiterbauen

Bestandserhalt wird dann tragfähig, wenn vorhandene Strukturen sinnvoll weitergenutzt, gezielt ertüchtigt und mit wirtschaftlichen Projektzielen in Einklang gebracht werden.

Quartier am Hauptbahnhof München – ein Drittel des Bestandes bleibt erhalten
München · Für das neue Quartier am Hauptbahnhof bleibt ein Drittel des Bestandes erhalten · CL MAP GmbH

„37 Prozent der globalen CO₂-Emissionen stammen aus dem Bau. Wer hier nicht ehrlich rechnet, plant für eine Vergangenheit, die niemand mehr finanzieren kann.“

Dr.-Ing. Hannes Harter · vesta sustainability consulting

Bestehende Gebäude enthalten Material, Energie, Kapital und Identität. Ihre Weiterentwicklung kann ökologische und wirtschaftliche Vorteile bieten, wenn die vorhandene Substanz genau geprüft und Eingriffe gezielt gesetzt werden.

Nachhaltigkeit ist dabei keine Zusatzleistung. CO₂-Bilanz, Materialeinsatz, Förderfähigkeit, Betriebskosten und langfristige Nutzungsqualität fließen früh in die Bewertung ein.

Konkret kann das bedeuten: Tragwerke erhalten statt ersetzen, Fassaden ertüchtigen statt vollständig neu bauen, biogene Baustoffe einsetzen oder robuste Low-Tech-Konzepte (Gebäudetyp E) wählen. Entscheidend ist, was zum Gebäude, zum Budget und zur späteren Nutzung passt.

4,2 Mio. t

CO₂-Vorteil bundesweiter Büro-Umnutzung gegenüber vergleichbarem Neubau

PwC / Garbe / Colliers, 2024

50–70 %

weniger graue Emissionen bei typischer Bestandssanierung im Vergleich zu Neubauten

BBSR / ifeu / Wuppertal Institut

Generalplanung · BIM-ready

Klare Wege
Weniger Schnittstellen

Unsere Generalplanung verbindet klare Verantwortlichkeiten mit einer digitalen, BIM-ready Arbeitsweise: Projektstände, Modelle und Daten werden durchgängig nutzbar gemacht und können bei Bedarf zu einem vollständigen BIM-Prozess erweitert werden.

adidas „Laces
Herzogenaurach · adidas „Laces" · 2008–2011 · Hauptverwaltung auf dem adidas World-of-Sports-Campus · CL MAP

Unsere Zusammenarbeit basiert auf definierten Verantwortlichkeiten für Projektmanagement, Fachplanung und Leistungsphasen. Für Auftraggeber:innen reduziert das Schnittstellen und macht den Prozess besser steuerbar.

Wir können die Generalplanung übernehmen und die erforderlichen Leistungsbausteine bündeln: von der ersten Prüfung über Planung und Fachberatung bis zu Ausschreibung, Vergabe und Bauüberwachung. Die Beauftragung kann stufenweise erfolgen.

Unsere Arbeitsweise ist BIM-ready und kann projektbezogen erweitert werden. Digitale Auswertungen, Variantenvergleiche und Dashboards helfen, Projektstände, Kosten, Flächen und CO₂-Werte nachvollziehbar darzustellen.

Nachhaltig entscheiden

  • Erhalt bestehender Tragstrukturen
  • Reduktion grauer Emissionen
  • CO₂-Bilanzierung von Varianten
  • Biogene und kreislauffähige Baustoffe
  • Angemessene technische Konzepte
  • Förderfähigkeit
  • Betriebs- und Instandhaltungskosten
  • Wohngesundheit
Drei Büros. Ein Team.

Konzeptqualität
Nachhaltigkeit · Umsetzung

Die Stärke des Bündnisses liegt in der Verbindung von Konzeptqualität, Nachhaltigkeitskompetenz und Umsetzungssicherheit. Drei spezialisierte Münchner Planungs- und Beratungsbüros bündeln ihre Kompetenzen, um Transformationsprojekte im Bestand zielgerichtet voranzubringen.

Münchner Architekturbüro mit Erfahrung im bezahlbaren Wohnungsbau, im Bauen im Bestand sowie in Sanierung, Nachverdichtung und Aufstockung.

Architektur · Wohnungsbau · Bestandstransformation · Typologien · Genehmigungsstrategie

Website

Weiterführendes Wissen

Umsetzungspartner für die Leistungsphasen 6 bis 9 mit Kompetenz in Ausschreibung, Vergabe, Bauüberwachung und Projektsteuerung.

Projektsteuerung · Ausschreibung · Vergabe · Bauüberwachung · Kosten- und Terminsteuerung

Website
Eine neue Perspektive für Ihr Gebäude

Ihre Büroimmobilie
mit Zukunft?

Wir unterstützen Sie bei der fachlichen Einordnung, ob eine Umwandlung in Wohnraum realistisch, genehmigungsfähig und wirtschaftlich tragfähig sein kann.

Pre-Check anfragen

Nach dem Pre-Check wissen Sie

  • ob Ihr Gebäude grundsätzlich geeignet erscheint
  • welche rechtlichen Bedingungen relevant sind
  • welche technischen Eingriffe absehbar sind
  • welche Wohnungs- und Flächenpotenziale bestehen
  • welche Risiken vertieft geprüft werden müssen
  • welche nächsten Schritte sinnvoll sind
Kontakt

Pre-Check
anfragen

Schreiben Sie uns ein paar Zeilen zu Ihrem Gebäude. Wir melden uns mit ersten Einschätzungen und schlagen einen Termin für einen strukturierten Pre-Check vor.

Oder einfach per Kontaktformular Kontakt aufnehmen:

Pflichtfelder · Antwort i. d. R. innerhalb von 2 Werktagen
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Büro · Leerstand Wohnen · förderfähig

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